昨日晚間，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文調(diào)整住房貸款政策調(diào)整的通知，發(fā)布了二套首付降為40%，首套房公積金貸款首付降為20%，二套房公積金貸款首付降為30%;財(cái)政部、國(guó)稅總局將個(gè)人出售住房免征營(yíng)業(yè)稅由5年調(diào)整為2年以上。發(fā)改委房地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心主任劉琳向中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)表示，此輪調(diào)整是房地產(chǎn)政策的一種回歸，對(duì)房?jī)r(jià)影響不大。
二月份70個(gè)城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)“全軍覆沒(méi)”后，加速了全國(guó)性救市政策的出臺(tái)。二月份數(shù)據(jù)出來(lái)后，房?jī)r(jià)環(huán)比已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月下降，同比跌幅開(kāi)始擴(kuò)大。同時(shí)，房地產(chǎn)投資增速跌至多年來(lái)低點(diǎn)，直接拖累固定資產(chǎn)投資增幅呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，最終影響的是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。
畢竟房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈條很長(zhǎng)，過(guò)度滑落將影響到就業(yè)。
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面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)一片頹廢，最捉急的是政府特別是地方政府。不過(guò)，地方政府在財(cái)稅、土地和貨幣信貸上的配置權(quán)非常有限，能夠刺激房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇的工具選擇并不多，而且預(yù)期效果也不好。這就要求必須從中央政府層面包括手握金融、土地、財(cái)稅大權(quán)的中央職能部門(mén)出臺(tái)救市舉措。這是不到10天時(shí)間中央六部門(mén)三箭齊發(fā)、痛下三劑猛藥的真正原因。
中央及時(shí)出臺(tái)組合拳、下三劑猛藥的目的在于穩(wěn)定樓市，防止房地產(chǎn)出現(xiàn)過(guò)度滑落特別是三四城市發(fā)生金融風(fēng)險(xiǎn)。穩(wěn)增長(zhǎng)是救市的真正目的。
那么，房地產(chǎn)新政會(huì)否引發(fā)房?jī)r(jià)暴漲呢?筆者認(rèn)為可能性不大。其一，政府的目的在于穩(wěn)定樓市，并不是刺激房?jī)r(jià)上漲。信貸、稅收和土地政策仍然是差異化分類(lèi)施策的。
其二，目前房?jī)r(jià)雖有所下降，但仍在高位徘徊，高房?jī)r(jià)對(duì)需求的抑制作用尚在。高房?jī)r(jià)的重病是十幾年來(lái)形成的，依靠幾個(gè)部門(mén)的政策能夠治愈的可能性不大。根源還在于畸高房?jī)r(jià)這個(gè)禍根。這個(gè)禍根不除，樓市沉珂很難治愈。
其三，救市組合拳看似一定程度上有鼓勵(lì)購(gòu)房的意圖，但要清醒的是，不動(dòng)產(chǎn)登記和房產(chǎn)稅的黃雀在后呢?
最后，免征營(yíng)業(yè)稅由五年降到兩年以上后，反而促使存量房包括百姓的多套房銷(xiāo)售，加大了市場(chǎng)供給，從而起到了平抑房?jī)r(jià)的效果。
從住房供需上看，中央的三劑猛藥旨在促使存量房銷(xiāo)售，去庫(kù)存化，而不是促使房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈。
從落實(shí)上，關(guān)鍵在于落實(shí)地方政府的主體責(zé)任。救助房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，地方政府有落實(shí)甚至加碼政策力度的積極性。首付款比例大幅度下調(diào)，商業(yè)銀行執(zhí)行和落實(shí)上要比降低利率有主動(dòng)性和積極性。降低房貸利率的話(huà)，是讓銀行讓利給購(gòu)房者，銀行不會(huì)有主動(dòng)性和積極性。而降低首付款比例，是擴(kuò)大銀行房貸規(guī)模，給其增加收入和利潤(rùn)的。銀行當(dāng)然樂(lè)意和積極貫徹落實(shí)。
在這里提醒購(gòu)房人，特別是認(rèn)為六部門(mén)組合拳、三劑猛藥出臺(tái)后房?jī)r(jià)就要暴漲，倉(cāng)促入市購(gòu)房者，一定要防止不動(dòng)產(chǎn)登記和房產(chǎn)稅的“黃雀在后”。
二套房首付比例降到40%，二手房營(yíng)業(yè)稅由五年降到2年免稅，促使更多人貸款買(mǎi)房，所謂的改善型住房。等待房子買(mǎi)到手后，不動(dòng)產(chǎn)登記使其房產(chǎn)一清二白，接著房產(chǎn)稅開(kāi)證了，負(fù)擔(dān)更加重了。了解更多關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的資訊請(qǐng)查閱宇博智業(yè)市場(chǎng)研究中心發(fā)布的2015-2020年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力調(diào)查及投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告。
趁三劑猛藥之機(jī)買(mǎi)房在前，緊接著不動(dòng)產(chǎn)登記和房產(chǎn)稅的黃雀在后。這一前一后，促使官員包括腐敗官員加速拋售手中房屋;促使普通城市工薪階層手中兩三套住房也開(kāi)始拋售，市場(chǎng)供給反而會(huì)擴(kuò)大，可能會(huì)起到平抑市場(chǎng)價(jià)格的作用。六部門(mén)救市大放水把你圈進(jìn)樓市里，然后征稅“宰殺”，讓你哭笑不得。
不過(guò)，六部門(mén)組合拳確實(shí)是重拳，超出市場(chǎng)預(yù)期。如果房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)仍然救不起來(lái)，猜測(cè)還會(huì)打出更重的組合拳，比如：在放水支持所謂改善型住房的基礎(chǔ)上，開(kāi)始出臺(tái)信貸、稅收、公積金以及過(guò)戶(hù)登記等組合拳，支持投資性住房需求等。
看來(lái)，不把房地產(chǎn)救起來(lái)，房?jī)r(jià)不漲起來(lái)，是不會(huì)罷休的。什么經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、結(jié)構(gòu)調(diào)整都得給房地產(chǎn)讓路。
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